Občanské sdružení majitelů bytů

Dotaz:Dobrý den,rád bych Vás požádal o rady v souvislosti občanského sdružení majitelů bytů. Jsme majitelé bytů v domě, který má dva vchody a každý z nich čtyři bytové jednotky. Na katastru nemovitostí je zapsán každý vchod samostatně a z tohoto důvodu nesplňujeme

podmínku pro založení společenství vlastníků (kde je nutné nejméně pět bytových jednotek), neboť jeden vlastník je proti založení z obavy možného nesplácení úvěru na opravu celého baráku jednotlivými vlastníky. Z těchto vyplývajících okolností, bych měl následující dotazy:

  1. Existuje nějaká možnost založení společenství vlastníků v našem případě v sedmi bez jednoho vlastníka, který je proti a nebo s tím musí souhlasit všichni vlastníci? 
  2. Je někde stanoveno nebo nařízeno, že do fondu oprav se přispívá podle jednotlivých podílů vlastníků (%) nebo podle metrů čtverečních jednotlivých bytů anebo je to na momentální domluvě vlastníků?
  3. Existují nějaká pravidla, kterými bychom se mohli řídit, ať už při různých jednání, při opravě baráku, při jeho běžném provozu či údržbě nebo je to opět na domluvě jednotlivých vlastníků? (neboť občanský zákon § 136 - 142 tyto věci neřeší)
  4. Která vyhláška, zákon nebo nařízení určují kolik musí být % hlasů při odsouhlasení různých záležitosti v souvislosti změn týkajících se baráku (ať už celého nebo v našem případě pouze poloviny)?

Předem děkuji za odpovědi (hlavně na body 1 a 2) a přeji hezký den.

Ing. Luboš FAJFR


Odpověď:
Můžete postupovat podle zákona o vlastnictví bytů a to podle §5 (2) Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (Pozn. č. 3a: § 141 a 142 občanského zákoníku.) budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. (Pozn. č. 3b: § 150 občanského zákoníku.) Je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova.
§5 (3) Dohoda o vypořádání nebo rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví, popřípadě o vypořádání společného jmění manželů musí obsahovat i náležitosti stanovené pro prohlášení uvedené v § 4 odst. 2 a 3.
Tímto postupem by jedním dokumentem vzniklo vlastnictví 8 jednotek domu a současně společenství vlastníků jednotek přímo ze zákona. Kromě výhod právnické osoby (SVJ) pro správu domu, která má svoji činnost podrobně upravenu zákonem a stanovami, lze ve větším kolektivu najít osoby (osobu) pro orgán společenství. Samozřejmě musí souhlasit všech 8 podílových spoluvlastníků. Možnost postupu a úspěchu proti případnému nesplácení úvěru, ale i běžných oprav, je u společenství podstatně vyšší, než u podílového spoluvlastnictví.

Odpověď na otázky 2 a 3 při podílovém spoluvlastnictví dává skutečně a pouze občanský zákon:
§137 (1) Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.
§139 (2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
Takže o všech záležitostech o společně vlastněné nemovitosti budete rozhodovat většinou počítanou podle podílů. Tato většina rozhodne mj. o způsobu všech plateb na správu domu (nejen na opravy) rozpočítání služeb spojených s bydlením, atp. Závěrem doporučuji zajistit vznik společenství vlastníků, a pokud se to nepodaří, pak nadpoloviční většinou vlastníků přijmout vlastní pravidla pro správu domu. Podílové spoluvlastnictví domu má řadu nevýhod počínaje nevlastněním bytu, přes prodej nebo darování podílu s předkupním právem spoluvlastníků atp.
Jan Halík



DISKUZE

DALŠÍ ČLÁNKY

Problémy společenství vlastníků způsobují i developeři

Situace, kdy se původní vlastník (developer) stane ze zákona členem společenství vlastníků jednotek, je poměrně obvyklá. Stačí, aby měl vlastnický vztah k dosud neprodaným jednotkám. Stejně častým jevem  

Správcování domu. Proč je dobré najmout si odborníka?

Ať už jste majiteli několika nemovitostí nebo vám právě do klína spadlo dědictví a vy teprve začínáte, měli byste znát všechny povinnosti, které jako majitelé máte. Ať už ke svým nájemníkům, ale také především ke

Jak správně předepisovat zálohy na teplo

Podle §3 odst.3 vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (dále jen

Bytové domy a jak více snížit náklady na vytápění

Je jistě obecnou pravdou, že nejvíce snížíte náklady na vytápění tím,  že   energie vůbec nespotřebujete. Většina vlastníků bytů v  bytových domech úspěšně provedla nebo právě provádí opatření ,které vedou k

Správcování domu. Proč je dobré najmout si odborníka?

Ať už jste majiteli několika nemovitostí nebo vám právě do klína spadlo dědictví a vy teprve začínáte, měli byste znát všechny povinnosti, které jako majitelé máte. Ať už ke svým nájemníkům, ale také především ke

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Dobrý den.V našem BD je 24 členů. Z toho 18 má byty převedeny do OV. V domě je SVJ. Tzv. nebydlícím členům zůstal po převodu bytů do OV  v BD základní členský vklad (nebyl součástí kupní ceny), a  zůstali členy ... Celý dotaz
Dotaz: Musí být podpisy na písemné plné moci úředně ověřeny? Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Štětínská 344/32
181 00 Praha 8 - Bohnice

Telefon: +420 723 550 066
E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky     © 2014 Obyvatelé.cz s.r.o.     Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj