Vlastnictví bytu nekončí hned za jeho vstupními dveřmi. S koupí bytu, jeho získáním v privatizaci nebo převedením do vlastnictví od bytového družstva získáváte také spoluvlastnický podíl na společných částech domu. O ně se musíte ve spolupráci s ostatními spoluvlastníky postarat.
Zároveň nesete odpovědnost za provoz technických zařízení domu, třeba výtahů nebo domovního telefonu. Přešly na vás také závazky uzavřené ještě před převedením bytu, jako je zabezpečení dodávek vody, tepla, plynu, elektrické energie či odvozu domovního odpadu. Majitelé bytů se prostě musí domluvit, společně zajistit praktický provoz domu a také na něj vybírat peníze.



Mezi společné části domu patří i sklepní kóje



Aby se všechno vůbec dalo organizačně zvládnout, majitelé bytů i nebytových prostor v domě se povinně ze zákona stávají členy společenství vlastníků jednotek, zkráceně SVJ. Je to právnická osoba, firma zapsaná v rejstříku společenství.
Členové společenství se pak musí nejméně jednou ročně scházet na pravidelných shromážděních, volit si orgány, především výbor, určovat jim úkoly a kontrolovat, zda je správně plní.



Společné jsou i stěny bytu, balkon nebo lodžie



S fungováním společenství však bývají mnohdy velké problémy. Jedním z nejčastějších zádrhelů je právě péče o společné prostory domu a přispívání jednotlivých členů společenství vlastníků na jejich údržbu.
Co vlastně všechno patří mezi společné části domu? Je to především stavební konstrukce domu, tedy základy, střecha, venkovní i vnitřní stěny. Patří sem i společné vnitřní prostory, jako jsou vchody, schodiště, chodby, sklepní kóje nebo prádelny. Společné jsou však také podlahy, stropy a obvodové stěny bytů. Není podstatné, že tento společný prostor užívá jenom majitel jednoho bytu. Totéž platí u balkonů, teras a lodžií, a dokonce i u oken.


Pokud majitelé bytů nemají k dispozici garáž, která by se vedla jako nebytový prostor, ke společným částem domu se počítají i parkovací stání. Důležitou součástí domu je také otopná soustava, a to včetně radiátorů a měřičů tepla.
 Jakýkoliv stavební zásah do vyjmenovaných částí domu nemůže majitel bytu udělat sám, musí s ním souhlasit i společenství vlastníků.



Podíl na domě se řídí podle velikosti bytu



Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí podle poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě.
 Podlahová plocha bytu zahrnuje plochu všech místností včetně příslušenství. Součástí není balkon, lodžie, terasa nebo sklepní kóje, která se nepočítá mezi místnosti. Naopak se do podlahové plochy bytu započítává příslušenství umístěné i mimo byt, například zděný sklep nebo komora na chodbě.



V dalších dílech seriálu si přečtete



 - Podrobněji o spoluvlastnických podílech včetně spoluvlastnictví bytu nebo podílů na pozemku.
 - Vznik společenství vlastníků, jeho orgány a stanovy, první schůze, registrace.
 - Jednání společenství vlastníků, dokumenty, hlasování.
 - Správa domu a odpovědnost vlastními silami či za pomoci správní firmy, odpovědnost za chod domu.
 - Finance společenství vlastníků včetně účtování záloh a plateb za služby, příjmů z pronájmu a řešení problémů s neplatiči.



Majitelé bytů musí společně zajistit provoz domu. Aby se to dalo organizačně zvládnout, založí společenství vlastníků.



Připraveno s www.obyvatele.cz, kde najdete další užitečné rady.



Jan Halík

Autor je poradce pro bytová družstva a společenství vlastníků