Náležitosti kupní smlouvy na byt a nebytovou jednotku

Kupní smlouva na byt nebo nebytovou jednotku má svá specifika a musí v ní být uvedeny náležitosti, které u jiných smluv nenajdete. Při koupi nebo prodeji nemovitosti lze buď využít služeb realitní kanceláře, nebo řešit

celou věc vlastními silami. Výhodou varianty s realitní kanceláří je kromě vyššího počtu nabídek (realitka nabízí váš byt při prodeji/hledá pro vás vhodnou nemovitost) především právní zázemí. Větší realitní kanceláře mají své interní právníky, ale i každý samostatný realitní makléř s nějakým právníkem spolupracuje. Nevýhodou pro kupujícího je především provize realitní kanceláře (kolem 5 %), která nemovitost zdražuje.

Koupě/prodej nemovitosti je poměrně složitým právním aktem, který s sebou nese potřebu několika smluv, podepisovaných v logicky daném časovém sledu. Mohli jste si už přečíst článek. Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením smlouvy a Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje. Nyní se podíváme na hlavní smlouvu celé transakce – smlouvu kupní.


Vydělení bytu a nebytové jednotky jako samostatné části domu


Kupní smlouva na byt nebo nebytovou jednotku má svá specifika a musí v ní být uvedeny náležitosti, které u jiných smluv nenajdete. Tyto další náležitosti jsou určeny zákonem o vlastnictví bytů a vyplývají ze skutečnosti, že byt nebo nebytová jednotka jsou součástí domu. Nestojí samy o sobě jako pozemek nebo dům, nejsou samostatným funkčním celkem, ale jsou pevně zakomponovány a včleněny do domu.

Přestože tedy byt nebo nebytová jednotka nejsou dle práva samostatnou věcí, lze v domě vlastnit pouze byt či nebytovou jednotku, a to za splnění podmínek stanovených v zákoně o vlastnictví bytů. Jsou-li tyto podmínky splněny, dovoluje Občanský zákoník s byty a nebytovými jednotkami nakládat jakoby byly samostatnými věcmi.


Prohlášení vlastníka


Aby bylo možné nabýt vlastnictví pouze k bytu nebo nebytové jednotce, musí vlastník nebo vlastníci celého domu vyhotovit prohlášení vlastníka, v němž vlastník v domě vymezí jednotlivé byty, nebytové jednotky a společné prostory domu. Společnými prostory domu jsou zejména chodby, výtah, sklep, půda, pokud půda nebo sklep slouží všem vlastníkům a jsou určeny ke společnému užívání. Dále prohlášení vlastníka musí obsahovat další náležitosti dle zákona o vlastnictví bytů. Vyhotovené prohlášení vlastníka se vloží do katastru nemovitostí a na základě toho se dům rozdělí na jednotlivé bytové jednotky, nebytové prostory a společné prostory.


Spoluvlastnické podíly


Je třeba podtrhnout, že z toho, že byt a nebytová jednotka jsou součástí domu, vyplývá fakt, že jakmile se dům rozdělí na jednotlivé byty, nebytové jednotky a společné části, ke každému jednotlivému bytu a nebytové jednotce bude přidělen spoluvlastnický podíl vlastníka daného bytu nebo nebytové jednotky na společných částech domu o určité velikosti. Vlastník bytu nebo nebytové jednotky v domě se tedy ze zákona stává též spoluvlastníkem společných částí domu. Velikost spoluvlastnického podílu je určena poměrem podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k podlahové ploše všech bytů a nebytových  jednotek v domě.

Pokud pozemek, na kterém je dům umístěn, vlastní stejná osoba jako dům, pak i vlastnictví k pozemku musí být převedeno na jednotlivé vlastníky bytů a nebytových jednotek v domě. V takovém případě každému bytu a nebytové jednotce bude přidělen spoluvlastnický podíl na pozemku, který bude vlastnit vlastník bytu nebo nebytové jednotky. Velikost tohoto podílu na pozemku je vždy stejná jako velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu daného bytu nebo nebytové jednotky.

V každém případě však vlastníci bytů a nebytových jednotek v domě musí mít nějaká užívací práva k pozemku, na kterém je dům s bytovými jednotkami postaven, pokud na ně není převedeno přímo vlastnictví k pozemku. Zpravidla se jedná o nájem pozemku nebo dále věcné břemeno užívání vzniklé přímo ze zákona o vlastnictví bytů.

S výše uvedeným souvisí i to, že z vlastnictví bytu vyplývají pro vlastníka určité závazky týkající se spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, na kterém dům stojí. Vlastník je zejména povinen dle zákona o vlastnictví bytů přispívat na správu a údržbu společných částí domu a pozemku.


Rozdíl mezi bytem a nebytovou jednotkou


Doporučujeme vždy zkontrolovat, zda daný byt, který si přejete koupit, je jako byt zapsán v katastru nemovitostí a bylo na něj vydáno stavebním úřadem kolaudační rozhodnutí, kterým je dovoleno byt užívat jako byt a k bydlení.

Nebytovou jednotku se kolaudačním rozhodnutím povoluje užívat jenom k jiným účelům, které jsou v kolaudačním rozhodnutí přesně určeny, tj. nebytové prostory jako kanceláře, garáž, restauraci atd.


Kupní smlouva na byt a nebytovou jednotkou


V samotné kupní smlouvě na byt musí být vedle náležitostí uvedených v předchozí části výkladu uvedeny i další významné zákonné náležitosti. Především se jedná o označení budovy nebo domu, ve kterém je byt umístěn údaji podle katastrálního zákona, číslo bytu včetně jeho pojmenování a umístění v domě a popis bytu, jeho příslušenství, jeho podlahová plocha a popis vybavení bytu, který je kupní smlouvou převáděn.

Dále je třeba ve smlouvě určit společné části domu včetně určení, které části jsou společné vlastníkům jen některých bytů, stanovit spoluvlastnický podíl vlastníka bytu na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné  vlastníkům jen některých jednotek či označit pozemek, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, údaji podle katastrálního zákona.

Další významnou náležitostí jsou také práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka domu nebo bytu na nového vlastníka bytu, půdorys všech podlaží domu, popřípadě jejich schémata, určující plochu bytů a společných částí domu s údaji o podlahových plochách bytů a v neposlední řadě také písemný souhlas k převodu bytu.

Všechny výše uvedené náležitosti je nutno obsáhnout v kupní smlouvě na byt, pokud je daný byt převáděn do vlastnictví jiné osoby poprvé nebo pokud po prvním převodu bytu došlo k podstatné změně v charakteru bytu. Jestliže je byt převáděn již poněkolikáté a zároveň nedošlo k podstatné změně charakteru bytu, musí být ve smlouvě obsaženo pouze označení budovy nebo domu, číslo bytu včetně jeho pojmenování a určení společných částí domu.

Autor: Sfinance.cz

 

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Chceme vlastní bydlení! Kde na to vezmeme peníze?

Rozhodli jste se pro koupi bytu nebo pro stavbu rodinného domu? Pokud ano, určitě stojíte před rozhodnutím, jak svoje vysněné bydlení nejlépe zafinancovat. Na výběr máte z několika možností, které mají své 

Biokrby

Závěsné, ale i volně stojící bio krby aneb novinka 21. století. Tato moderní novinka není na trhu dlouho, tudíž není tak známá, ovšem ohlasy a pozitiva jen rostou. Tento stylový bytový doplněk je zcela šetrný jak

GRENA SPLASHBACK předčí sklo dojmem i pevností

Kuchyňské panely vybírejte z nadčasové bílé, luxusní černé, energické červené, elegantní magnolie či kovově vyhlížejícího titanu a steelu. Dokonale hladký akrylátový povrch obkladových panelů s vysokým leskem.

Osobní, družstevní a nájemní byt... kdy se který vyplatí?

Dále je třeba zmínit, že byt, který je vlastněn jeho uživatelem, je samozřejmě v případě smrti vlastníka předmětem dědění, a přechází tak na dědice zemřelého. Není tedy třeba mít obavy, že právo k bytu

Zhodnoťte své bydlení pořízením lodžie!

Bydlíte v domě se starými železnými balkóny nebo úplně bez balkónů? Své bydlení můžete zkvalitnit pořízením lodžie. Jaké výhody vám to přinese? Ve srovnání s ocelovými závěsnými balkony je nespornou výhodou lodžií

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Převádíme si družstevní byt (SBD Vsetín) v domě se 36 byt. jednotkami do os. vlastnictví. Musíme založit SVJ nebo kolik bytů musí být převedeno, aby bylo založeno SVJ? A co bychom měli udělat a jaké jsou potom povinnosti ... Celý dotaz
Dotaz: Dobrý den, měla bych dotaz. Jsme SVJ. Máme výbor o 3 členech. Předseda, místopředseda a člen. Stačí pouze podpis předsedy k proplácení faktur a jiných výdajů? Moc děkuji za odpověď.Petra Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Štětínská 344/32
181 00 Praha 8 - Bohnice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj