Orgány SVJ přenesením výkonu neztrácejí odpovědnost

Základní a stále opakovanou chybou je mýtus, že delegováním některých činností na správce se statutární orgán společenství vlastníků jednotek (SVJ) zbavuje zákonné odpovědnosti. Smlouvou je zajištěn výkon 

činností, ne však přenesena odpovědnost! Při řešení sporů je nutno vycházet z konkrétní formulace smlouvy se správcem. To znamená, jak je příslušné ustanovení právně formulováno, zda správce přejímá i odpovědnost a komu je odpovědný. Takové ustanovení ale nemůže být v rozporu s příslušnými ustanoveními zákona o vlastnictví bytů a stanov. 

Navíc je třeba správně vnímat, že vůči vlastníkům je ze zákona odpovědný ve vyjmenovaných případech statutární orgán. Finanční poradkyně Zuzana Toufarová v dnešním díle cyklu o chybách v chodu společenství vlastníků jednotek vyjmenovává ty nejčastější případy, které jsou např. v rozporu se zákonem o vlastnictví bytů.

K opakovaným chybám patří například představa, že SVJ nemusí mít zřízen svůj vlastní účet u peněžního ústavu a tok financí může provádět na cizí účet – například účet správce. Většina SVJ má ve svých stanovách uvedeno, že zřizují vlastní účet. Pokud takové ustanovení existuje, je nutno dát tuto záležitost do souladu se schválenými stanovami.

Dalším omylem je podceňování zákonných ustanovení, zejména ustanovení zákona o vlastnictví bytů, případně ustanovení stanov SVJ při rozhodování v konkrétních situacích. K úplně nejčastějším patří nedodržování stanovami stanoveného způsobu a termínu pro svolání shromáždění vlastníků.

U SVJ taktéž dochází k podcenění skutečnosti, že projednání účetní závěrky a hospodaření SVJ je závažným aktem, jenž musí proběhnout v termínu, který zajistí dostatečný časový předstih před prvním termínem daňového přiznání k daním z příjmů. Mnozí členové statutárních orgánů se dodnes domnívají, že jde o pouhou formalitu. V praxi často dochází k tomu, že projednání – a to je v těchto dnech obzvlášť ožehavé – proběhne až po termínu podání daňového přiznání.

Chybným krokem je rozhodování o způsobu dělení vzniklých nákladů na jednotlivé vlastníky před tím, než to řádným hlasováním rozhodne shromáždění vlastníků v případech, kdy je toto rozhodnutí nutné. To znamená, že způsob dělení není jednoznačně stanoven zákonem, případně stanovami.

Blamáží zavání i rozhodování, že na některých nákladech se budou podílet jen někteří vlastníci. Ačkoliv k takovému rozhodnutí není opora ani v zákoně, ani ve stanovách a opět neexistuje předchozí souhlas shromáždění vlastníků k takovému kroku. Podobný je případ, kdy je rozhodováno o provedení oprav nebo úprav takových částí domu, které nejsou vyjmenovány v zákoně o vlastnictví bytů jako součást společných částí, a to opět bez předchozího souhlasu shromáždění vlastníků.

Nešvarem zůstává nedodržování zákonných ustanovení při hlasování, zejména ve smyslu chybného výkladu zákona, že každý vlastník jednotky má jeden hlas. Ano, každý vlastník jednotky má jeden hlas, ale váha hlasu odpovídá jeho majetkovému podílu na společných částech. To znamená, že každý vlastník má jinou bodovou hodnotu hlasu. Sčítána a vyhodnocována musí být tato bodová hodnota, jinak je hlasování neplatné.

Běžně se lze setkat s nedodržováním zákonných ustanovení při hlasování v případě, že jsou přítomni kromě vlastníků i společní členové (spoluvlastníci jednotky). Dohromady s vlastníkem mají společní členové pouze jeden hlas s váhou hlasu odpovídající jejich majetkovému podílu. Jsou–li oba přítomni hlasování, je nutno dát pozor zvláště na situace, kdy je vyžadována pro schválení nadpoloviční většina přítomných.

SVJ podceňují skutečnost, že za vlastníka nemůže hlasovat nikdo, kdo k tomu nemá písemnou plnou moc. Velmi často dochází v praxi k situacím, že jsou na shromážděních přítomni nájemci jednotky, nikoliv vlastníci. Pozor na situace změny vlastnictví: nový vlastník (i v případě dědictví) může hlasovat až o skutečnostech, které následují po zápisu jeho vlastnictví v katastru nemovitostí.

Problémy přináší situace, kdy zemře vlastník jednotky. Tento stav znamená, že je reálný předpoklad, že po určitou dobu – než bude dokončeno dědické řízení – nebudou placeny předepsané zálohy na činnost SVJ. V těchto situacích je nezbytně nutné, aby statutární orgán SVJ v co nejkratším termínu uplatnil pohledávky v dědickém řízení u příslušného notáře. Samozřejmě je nutno s notářem dohodnout, že výše pohledávky bude upřesněna před projednáním dědictví, neboť pohledávka se stále zvyšuje.

Společenství rovněž nezřídka podceňují skutečnost, že předepsané zálohy na činnost SVJ neplatí vlastník jednotky, ale například nájemce, případně dočasný uživatel např. v případě dědictví. Ze zákona je na činnost SVJ povinen přispívat vlastník jednotky. Pokud jednotku pronajímá, je jeho vztah k nájemci vztahem, který je mimo právní vztahy uvnitř SVJ a nemá s nimi nic společného.

Pokud se na některých skutečnostech souvisejících s činností SVJ podílejí jen někteří vlastníci jednotek (například ne všichni jsou účastníky úvěru), je nutno důsledně dělit všechny vzniklé náklady s poskytnutím úvěru pouze na zúčastněné vlastníky.

Velmi frekventované je nedoceňování faktu, že pokud je alespoň jedna jednotka v domě využívána právem pronájmu (vlastník ji pronajímá), je nutno při stanovení výše záloh respektovat i bývalou Vyhl. 176 /1993 Sb., o nájemném, v současné době platný cenový výměr. Přeloženo: skutečné náklady musí být děleny na vlastníky způsobem stanoveným v této právní normě. Pokud není v domě žádná jednotka využívána právem pronájmu, je pro všechny vlastníky závazné rozhodnutí shromáždění vlastníků.


Autor: stavebni-forum.cz

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Podpora úsporného bydlení

Sdružení CERPAD uspořádalo workshop zaměřený na podporu úsporného bydlení. Akce se zúčastnily zástupci státní správy, politici a zástupci podnikatelské sféry, kterých se tato problematika dotýká. Cílem 

Nové technologie elastických podlah bez obsahu PVC

Úroveň vinylových podlah se za posledních patnáct let posunula výrazným směrem kupředu, výrobci nabízejí vysoce kvalitní produkty, zajímavé z hlediska konstrukčního provedení, složení a užitných vlastností.

Co je a není družstevní byt?

Jednou z našich častých služeb je pomoc při „prodejích“ bytů v majetku družstva. Většinou jde o Smlouvu o převodu družstevního podílu, Smlouvu o přidělení družstevního bytu a Kupní smlouvu nemovité věci.

Litá podlaha z cementových potěrů Cemflow Look

Přírodní a pokaždé originální je litá podlaha z cementových potěrů Cemflow v pohledové variantě Look. Nalijete-li stejnou podlahu podruhé, nikdy nebude stejná. Tuto jedinečnost jí dodává viditelné drobnější a hrubší

Růstu plísní ve spárách zabrání hmota RAKO GF BIO

Plísně ve spárách mezi obklady, to je časté téma v mnoha domácnostech. Nejlépe je na tom ten, kdo je vůbec nemusí řešit. Stačí totiž málo – zvolit speciální spárovací hmotu RAKO GF BIO z řady RAKO SYSTEM.

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Pane Halíku, prosím Vás o radu. Nevím jak si vysvětlit pojem "Další majetková účast". Jsme bytové družstvo a při koupi bytového domu jsme neměli peníze na zaplacení všech bytů v bytovém domě. Tak jsme se dohodli, že ... Celý dotaz
Dotaz: Jak se postupuje v případě, kdy nám vlastník bytu (v našem případě družstvo, jehož nejsme členy) nabídne k převodu do osobního vlastnictví byt (na základě předkupního práva) a my tuto nabídku odmítneme, pro ... Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj