Základní chybou, která má podstatný vliv na nedokonale vedené účetnictví, je nesprávné pochopení vztahů původního vlastníka budovy, v které dochází k postupnému prodeji jednotek. Do tohoto postavení se dostávají kromě běžných původních vlastníků (např. obcí, družstev apod.) rovněž stavební a developerské firmy, které provádějí development, výstavbu, případně rekonstrukci nových objektů. Ty bývají po dokončení rozděleny prohlášením vlastníka na jednotky.

Pokud se – jak bylo nastíněno – nepodaří prodat všechny jednotky tak, aby kupní smlouvy byly zapsány v katastru nemovitostí se stejným datem, původní vlastník se stává buď na přechodnou dobu, případně natrvalo členem nově vzniklého SVJ. V případě, že je původní vlastník účetní jednotkou, je zákonnou povinností účtovat v účetnictví původního vlastníka ode dne konstitutivního vzniku SVJ důsledně o všech vzniklých vztazích vůči nové právnické osobě – společenství vlastníků jednotek.

Jde zejména správné účtování poskytnutých záloh na činnost SVJ, služby, opravy, případně rekonstrukce společných prostor a účtování o jejich použití. Právní povinnost přispívat na správu majetku vyplývá z § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších úprav a doplňků. Tato povinnost se logicky vztahuje i na původní vlastníky, pokud se z titulu vlastnictví k některým jednotkám stali členy SVJ. Zálohy jsou rozepisovány na jednotlivé vlastníky ve výši, o které rozhodují statutární orgány SVJ.

Rozepsaná záloha se zpravidla skládá ze dvou částí. Z krátkodobé zálohy, která je jednou ročně zúčtovávána s vlastníky po zjištění skutečných výdajů, na které byla poskytnuta, a z dlouhodobé zálohy, jež slouží převážně na opravy a rekonstrukce. Dlouhodobá záloha je dlouhodobým nevratným zdrojem právnické osoby SVJ. Ani při majetkových změnách k jednotkám není dle § 15 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. právní nárok na finanční vypořádání nevyčerpaného zbytku zálohy mezi SVJ a původním vlastníkem. Tyto právní skutečnosti je nutno správně vnímat při účtování o poskytnutých zálohách.

Původní vlastník zúčtuje poskytnutou krátkodobou zálohu při zaplacení MD 314 – Krátkodobé zálohy poskytnuté SVJ, DAL 221 – Běžný účet. Po ročním zúčtování zúčtuje čerpání zálohy na podkladě vyúčtování předloženého SVJ MD různé účty tř. 5, DAL např. 378 – Závazek k SVJ ze správy majetku. Následně bude zúčtován zápočet poskytnuté zálohy zápisem MD 378 – Závazek k SVJ ze správy majetku, DAL 314 – Krátkodobé zálohy poskytnuté SVJ.

Předložení podkladů pro vyúčtování krátkodobé zálohy má zákonem stanovené lhůty. Základní lhůta je do 30. 4. následujícího kalendářního roku. Poté je ponechána 21denní lhůta ne reklamaci předložených podkladů. U této části poskytnuté zálohy dochází i k ročnímu finančnímu vypořádání rozdílu formou vrácení přeplatku, případně doplacení nedoplatku. Opět je stanovena zákonná lhůta do 31. 7. Následujícího kalendářního roku, v případě uplatněné reklamace do 31. 8. Případný zůstatek na účtu 314 – Krátkodobé zálohy poskytnuté SVJ se tedy v následujícím účetním období vyrovná.

Původní vlastník zúčtuje poskytnutou dlouhodobou zálohu MD 314 – Dlouhodobé zálohy poskytnuté SVJ, DAL 221 – Běžný účet. Po uplynutí účetního období, případně v jiných termínech dohodnutých s účetní SVJ, je původní vlastník povinen požádat o předložení kvalitních podkladů, na co byla dlouhodobá záloha použita, a na základě předložených podkladů účtovat stejně jako v případě krátkodobé zálohy. Jelikož v tomto případě nedochází k finančnímu vypořádání nevyčerpaného, případně přečerpaného zbytku zálohy, zůstává zbytek nevyčerpané zálohy v účetnictví původního vlastníka jako dlouhodobá pohledávka. Pokud by došlo k přečerpání zálohy, je nutno účtovat v souladu s rozhodnutím statutárních orgánů SVJ o závazku vůči SVJ. Tento závazek bude vyrovnán až finančním vyrovnáním přečerpané zálohy. Jaké účty budou použity k zachycení této účetní operace, nelze zobecnit. Záleží to na typu účetní jednotky a na konkrétním rozhodnutí statutárních orgánů SVJ.

Je třeba důrazně upozornit na toto: pokud by původní vlastník dodatečně prodával některou jednotku, z jejíhož vlastnictví plynulo členství v SVJ, je nutno v kupní smlouvě s novým nabyvatelem rozdělit kupní cenu na hodnotu jednotky a prodej pohledávky za SVJ ve výši nevyčerpané zálohy poskytnuté původním vlastníkem. Jedině takto formulovanou kupní smlouvu je možno zúčtovat ve správně vedeném účetnictví původního vlastníka. Jinak dochází k dodatečně neřešitelné situaci, kdy v účetnictví původního vlastníka zůstává zúčtován zůstatek nevyčerpané dlouhodobé zálohy a majetek, ke kterému se záloha váže, není již součástí aktiv rozvahy.

Nesmíme zapomenout ani na správné účtování všech výnosů plynoucích z vlastnictví k jednotkám. Původní vlastník – účetní jednotka musí opět před uzavřením svého účetnictví požádat SVJ o informaci, zda v uplynulém období nedošlo k výnosům plynoucím z vlastnictví k jednotkám. Pokud ano, je nutno požádat o kvalitní podklady, na jejichž základě by bylo možno prokazatelně zúčtovat účetní operace MD např. 315 – Pohledávka za SVJ z titulu výnosů z vlastnictví k jednotkám, DAL příslušné účty třídy 6, případě jiné třídy, ve které je účtováno o výnosech.

Podklady pro tyto účetní případy musí být kvalitní nejenom z důvodu prokazatelnosti příslušné účetní operace, ale hlavně z důvodů správného zahrnutí do daňového základu. Totéž platí i pro účtování nákladů na správu vlastnického podílu.

Kromě těchto častých účetních případů dochází v činnosti SVJ i k méně častým účetním transakcím. Patří mezi ně například přijetí úvěru, ke kterému přistupují jednotliví vlastníci, případně stavebního spoření prostřednictvím SVJ, případně může jít ještě o jiné, méně běžné účetním operace. I o těchto skutečnostech je nutno důsledně účtovat v účetnictví původních vlastníků. To, co bylo doposud řečeno na adresu původních vlastníků, platí v plné míře i pro jiné vlastníky jednotek, kteří se stanou členy SVJ a jsou účetní jednotkou.

Autor: stavebni-forum.cz