Problémy správy bytových domů a jejich řešení

S těmito problémy přicházejí do Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků (SMBD) téměř denně jak členové a zástupci orgánů bytových družstev (BD), tak ze společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Problémové  oblasti jsou u obou právních forem na společné bydlení poměrně rovnoměrně rozděleny. Jde zejména o záležitosti služeb spojených s bydlením, opravy domů, neplacení na správu domu a problémy vztahu klient – správce domu.  U služeb spojených s bydlením se obracejí o radu výhradně jen sami členové BD nebo SVJ. Předkládají od správců obdržené neúplné údaje k vyúčtování nebo chybně provedené vyúčtování. Nutno dodat, že zejména vyúčtování tepla je velmi složitá záležitost.

U vztahu klient – správce činí značné organizační problémy to, že mezi uživateli bytů a správcem je mezičlánek představenstvo BD nebo výbor SVJ. Z hlediska právních vztahů se družstevník nebo vlastník bytu nemá obracet přímo na správce, ale na zástupce BD nebo SVJ. Samozřejmě, že přímé jednání uživatel bytu – správce je rychlý a správce má profesionální aparát pracující v běžné pracovní době. Členové představenstev a výborů vykonávají svoje funkce při zaměstnání a často bez potřebných znalostí, což komplikuje proces správy domů. Správci k tomuto problému přistupují různě. Ing. Válková, jednatelka pražské Správy družstevních realit k tomu uvádí: „Statutární zástupci se často diví, že by měli veškeré změny v počtech osob, převody členských práv a povinnosti, prodeje bytů, hlásit správci, což potom vede ke zbytečným reklamacím při ročním vyúčtování služeb. Někteří statutární zástupci málo informují nájemce bytů nebo vlastníky o běžném provozu nemovitosti a z toho pak plynou různá nedorozumění ve správě domu. Pokud jde např. o dohody o provedení práce, nebo o odměňování představenstev a výborů, vyplatí mnohdy zaměstnancům mzdy nebo statutárním zástupcům odměny bez předchozí konzultace s námi, takže se potom dodatečně dávají záležitosti do pořádku se zdravotními pojišťovnami a s odvody daní finančním úřadům.“ Kromě statutárních orgánů BD a SVJ nezřídka komplikují vztah uživatel bytu – statutár – správce, případy nevhodně horlivých kontrolních komisí. Namísto vyžadování podkladů od statutárních orgánů se snaží kontrolovat účetní doklady přímo na pracovišti správce a spouští se tak kolotoč nadbytečných a komplikovaných jednání.

Oblast oprav domů – je jednoduší u BD než u SVJ. V BD se rozhoduje nadpoloviční většinou přítomných na schůzi a v případě neúsnášeníschopnosti schůze lze svolat schůzi náhradní, kde již usnášeníschopnost není problém. Účast na shromáždění vlastníků, dosažení potřebné ¾ většiny všech k opravám společných částí domů, nebydlící vlastníci ve svých jednotkách atp., by vydalo na samostatný článek. Správci mají zkušenosti, že mnohdy vlastníky bydlící v nižších patrech vůbec nezajímá, že pod střechou má někdo problémy se zatékáním a nechtějí opravu střechy. Naopak se projevuje, že ti vlastníci, kteří krátce po převodu bytů do vlastnictví chtějí byty prodávat, tlačí na opravy společných prostor domů, aby dům působil navenek dobře a kupující zaplatil požadovanou částku.  Pro obě formy bydlení se pak vyskytují zcela shodné problémy. Hovoří opět Ing. Válková – „I při správě nemovitostí se především tam, kde v nemovitostech bydlí starší ročníky, projevuje to, že “mají hluboko do kapsy”. Více než kdy jindy sledují a porovnávají, kolik si revizní technici, opraváři účtují za svoji práci. Hledají možnosti, jak nevhodně ušetřit – příkladem může být např. to, že dveřní otvírač si koupí sami a nechají si jej jen namontovat, místo nového zámku do vstupních dveří nejdříve požadují možnost opravy, rozvažují, zda si zaplatit paušál u havarijní NON-STOP služby a věří, že se u nich žádná havárie nepřihodí (ovšem pak jsou překvapeni, když při havárii v noci nemohou nikoho sehnat a když havarijní služba přijede, že si účtuje vyšší sazbu, protože klient není jejich smluvním partnerem). S velmi nebezpečným šetřením souvisí i to, že někteří klienti nepožadují odstranění závad z revizí s tím, že podle nich to ještě není tak nutné.“

Oblast platební morálky – opět se objevují větší problémy u SVJ. Někteří vlastníci nerespektují rozhodnutí shromáždění a určují si svoje zálohové platby sami jak na opravy společných částí domu, tak na služby spojené s bydlením. S tím souvisí problém s úhradami faktur za služby, a to hlavně za teplo v zimním období, kdy SVJ docházejí prostředky kvůli neplatičům a často jen díky benevolenci správců kotelen pak všichni nepřijdou o zásobování teplem. Pokud mají družstva problémy s neplatiči, často stačí dlužníkům jen připomenout možnost vyloučení z družstva. V případech problémů s neplatiči v SVJ, pak ani upomínky významně nepomáhají a je možné řešení jen soudní cestou. SVJ často s tímto řešení zbytečně váhají. Ze své praxe mohu potvrdit, že v této oblasti soudy jednají rychle (alespoň v Praze) a není problém aby SVJ dostalo své peníze zpět. Rovněž exekutoři jsou velmi rychlí. Lze jen doporučit, aby neprodleně po rozsudku na povinnost úhrady dluhu, uplatnilo SVJ u katastru nemovitostí zástavní právo na jednotku dlužníka. Také se mohou dozvědět, že nejsou první, kdo na jednotku uplatňuje zástavní právo. Výkon exekuce prodejem bytové jednotky již také není ničím neobvyklým.

Dobré zkušenosti se správou domů. Ze své desetileté zkušenosti se správou 45 domů ve smíšeném vlastnictví BD a vlastníků jednotek, mohu označit předpoklady úspěšné a bezproblémové správy. Stabilní kolektiv pracovníků (není jednoduché ho vybudovat), schopní a pracovití zaměstnanci správce (obě podmínky současně nebývají vždy), co nejvyšší informování uživatelů bytů o práci správy různými způsoby, dobrá spolupráce s představenstvem a specialita BD – domy v jedné lokalitě. Z dlouhodobé stability pracovníků pak např. mj. vyplývá, že technici znají nejen jména téměř všech uživatelů bytů ve správě, ale i jména jejich psů.

Moje zkušenosti potvrzují i další správci. U frýdecko-místecké správní firmy ISA Consult s.r.o. s pobočkami v městech severní Moravy, jsem měl možnost zúčastnit se dvou informačních seminářů pořádaných pro klienty firmy i pro pozvané zástupce BD a SVJ z Karviné a okolí. Kromě obsáhlých informací od správce, účastníci vyslechli mj. zástupce stavebního odboru města k zásadám ohlašování a povolování oprav domů, technika plynu, bezpečnostního a požárního technika atp. Firma vydává pro své klienty informační písemnost, což je u správců výjimečné. Pražská správní firma First, s.r.o. pořádá konzultační porady pro zaměstnance svých poboček s poradci SMBD. Pražská správa družstevních realit připravila rovněž konzultační seminář pro své klienty za účasti poradce SMBD a o svých zkušenost říká Ing. Válková – „K odstranění komunikačních problémů s našimi klienty dáváme důraz na osobní a individuální přístup ke klientům a čím delší dobu nemovitost spravujeme a známe statutární zástupce, a to jak jejich pracovní starosti, tak i osobní, tím bezproblémovější je naše práce (někteří klienti s námi spolupracují už i 15 let). Výbornou příležitostí je jak pro nás, jako správce, tak pro bydlící v domech, účast našich zástupců na členských schůzích a shromážděních SVJ, kdy máme možnost osobně poznat i bydlící (nejen statutární zástupce) a slyšet i o jejich každodenních starostech. Výhodné je používání komunikační výpočetní techniky u klientů. I starší ročníky dnes používají internet (nedávno zemřel předseda výboru SVJ, kterému bylo přes 83 let, a přesto s námi předtím čile komunikoval po internetu). Dobrou zkušenost máme s platbami prostřednictvím SIPO, také s doplňkem naší smlouvy s Českou poštou v tom, že vystavuje upomínkové poukázky SIPO těm, kteří neuhradili běžný měsíc. Tam, kde nájemci bytů nebo vlastníci hradí na základě toho, že sami dávají příkazy k úhradě, se platební morálka zhoršuje. Také dobře funguje elektronický styk s Českou poštou při vystavování poukázek k výplatě přeplatků z vyúčtování služeb. Dá se říci, že vystavíme-li např. už druhou upomínku, reagují dlužníci převážně rychle a dluhy doplácejí (zde jde ale o dlužníky, kteří neuhradili okolo dvou plateb – tedy není to u nich pravidlem – spíše to bylo vlivem nějaké životní situace).“ Věřím, že dobrá práce správců se bude rozvíjet nejen podle uvedených zkušeností.

Jan Halík, poradce SMBD

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Společenství vlastníků jednotek - co byste měli vědět

Vlastníte byt v domě, ve kterém existuje společenství vlastníků jednotek? Nebo budete kupovat byt v novém domě od developera? V domě, který je rozdělen na jednotlivé byty a nebytové prostory a společné části domu

Hypotéky mají letos opět nakročeno k 150 miliardám

Banky v březnu poskytly 8270 hypoték v celkové hodnotě 13,8 miliardy korun*. V součtu s předchozími dvěma měsíci suma sjednaných hypoték dosahuje za 1. čtvrtletí 30,3 miliard korun, čímž banky překonaly 

Inspirace pro Vaši novou koupelnu

Plánujete rekonstrukci koupelny?  Je dobré se nejdříve rozhodnout, zda bude Vaše nová koupelna pouze upravena kdy  vylepšíte stávající umakartové jádro nátěrem nebo obkladovými deskami. Tato varianta je

Perspektiva pro panelové domy

Panelové stavby nejsou sice příliš populární, ale tvoří u nás natolik významnou část obytných domů, že není možné je v dohledné době nahradit nabídkou jiného bydlení. Dnes se navíc nabízí možnosti jak je 

SVJ a nebytové jednotky ve spoluvlastnictví

Častým případem je, že v domě, rozděleném na jednotky, se nachází nebytová jednotka rozdělená původním vlastníkem domu, většinou BD nebo s.r.o., mezi vlastníky bytových jednotek. Po rozdělení pronajaté nebytové jednotky podílovým spoluvlastníkům obvykle sjedná novou nájemní smlouvu společenství vlastníků.

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Jak mám postupovat, když nechci svůj družstevní byt převést do osobního vlastnictví, o což se nyní družstvo snaží? Modlík Celý dotaz
Dotaz: Dozvěděla jsem se od vás mimo jiné, že > správní firma by měla vést evidenci, kolik kdo zaplatil (a tím pádem má > naspořeno) do fondu oprav. Říkala jsem to výboru, ale nepamatuji si, jestli je > to někde právně ... Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj