pronájmu bytu. Jak je to s dobou pronájmu bytu a dobou služebností bytu?

Před zřízením věcného břemene v podobě služebnosti bytu (§ 1297 a § 1298 NOZ) se nejeden vlastník nemovitosti, ale dost možná i oprávněný zamýšlí nad otázkou, zda by nestačilo uzavřít dlouhodobou nájemní smlouvu (typicky na dobu neurčitou). Pojďme si tedy stručně oba instituty porovnat a identifikovat jejich podstatné rozdíly.

Služebnost bytu je věcné právo, zatímco nájem je pouze smluvní závazek. Z tohoto rozdílu vyplývá posílená ochrana oprávněného ze služebnosti, která je podobná ochraně vlastnického práva (právo na vydání věci, předpoklad oprávněnosti užívání bytu bez dalšího apod.).

Zřízení služebnosti je zapisováno do katastru nemovitostí, takže vylučuje případnou „dobrou víru“ osoby, která by tvrdila, že o právu oprávněného ze služebnosti nevěděla a tím by mohlo pro oprávněného docházet k právním komplikacím při dispozicích s nemovitostí nebo dokonce k svévolnému zrušení tohoto práva. Zapsat do katastru nemovitostí lze sice nově i nájemní právo, nedochází k tomu však bez dalšího, ale pouze v případě, že s tím vlastník bytu souhlasí.

Dalším podstatným rysem, který oba právní instituty odlišuje, je dlouhodobost trvání. Služebnost bytu lze zřídit na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi (například „do konce života oprávněné osoby“). Naproti tomu nájem bytu nelze uzavřít na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi, neboť v samotné podstatě tohoto institutu je zakódována „dočasnost“. Navíc sjednat dlouhodobý nájem bytu se ztíženou možností nájem vypovědět bude vyžadovat podstatně propracovanější smluvní dokumentaci a tím vyvolá zvýšené náklady na právní službu.

S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že zřízení služebnosti je z hlediska dlouhodobé právní jistoty uživatele bytu podstatně stabilnější institut než nájem bytu.