KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST: SMLUVNÍ ZÁRUKY

Příprava kupní smlouvy na prodej bytu či domu sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. V tomto seriálu o kupní smlouvě se snažíme tyto nástrahy demaskovat a dát 

návod jak se jim vyhnout. Již jsme se věnovali vymezení nemovitosti, kupní ceně či podmínkami smlouvy.

Dnes se věnujeme otázce konkrétních smluvních záruk.

Co jsou to záruky prodávajícího? Jde o výslovná ujištění o stavu bytu či domu a to ať již z právního či z věcného hlediska. Např. prodávající ujišťuje, že dům je vybaven moderním zateplením či, že na něm neváznou žádné pohledávky.

Zájem prodávajícího

Prodávající chce přirozeně nemovitost prodat bez jakýchkoliv nadstandardních záruk a naopak se často snaží svou odpovědnost vyloučit či alespoň omezit. Přepis nemovitosti je i tak poměrně nákladnou událostí.

Z pozice prodávajícího je tak často doporučováno prodat byt takzvaně „jak stojí a leží“ a tím eliminovat rizika z většiny vad. V praxi je to však složitější a sousloví „jak stojí a leží“ vůbec nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Použije se spíše u věcí, které nejsou jasně vymezené (např. vybavení starého domu).

Proto je vhodné při přípravě důležité smlouvy vyhledat nezávislého odborníka (advokáta), který na rozdíl od realitní kanceláře či bezplatné poradny za svou službu ručí a má zájem totožný s klientem.

Zájem kupujícího

Kupující má zájem na tom, aby na bytu či domu nevázly jak faktické vady (např. prohnilé podlahy překryté laminátem) či právní vady (byt byl prodán dvakrát, váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem anebo je na něm zástava za poskytnutou hypotéku).

Kupující by tedy na výslovných zárukách trvat měl. Ve smlouvách je pak často uvedeno, že prodávající prohlašují a ujišťuje kupující, že

  • s vlastnictvím předmětu koupě nejsou spojeny žádné dluhy na straně prodávajících,
  • na předmětu koupě neváznou žádná věcná práva třetích osob,
  • předmět koupě není zatížen žádnou skrytou vadou bránící jeho řádnému užívání, o které prodávající vědí nebo by při řádném výkonu vlastnického práva vědět měli či mohli,
  • předmět koupě není předmětem žádné smlouvy, ani smlouvy o budoucí smlouvě či dědické smlouvy,
  • splatné daně, poplatky aj. platby s předmětem koupě spojené jsou řádně placeny,
  • neexistují ani jiné právní skutečnosti, které by se projevovaly jako právní vada či faktická vada předmětu koupě atd. atp.

V praxi jsme se setkali např. s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady (a nervy). I zde je tedy vhodné se s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.

Pozor je třeba také dávat na samotné strany. Pokud byt vlastní manželé, měli by smlouvu vždy podepsat oba. Strany by také měly prohlásit, že proti nim není vedena exekuce či insolvenční řízení. To by převod totiž také mohlo zkomplikovat. Nutno také dodat, že se samozřejmě výše uvedené týká i převodu družstevního bytu (členského podílu).


DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Výměna výtahu? Základem je výběr kvalitní firmy

Ať už jste majitelem komerční budovy či bytového domu, zkrátka, vlastníte-li prostory, ve kterých jsou umístěny výtahy, budete muset řešit jejich údržbu. Možná rovněž dokonce jejich rekonstrukci. Nevíte si však rady?

Čím je účetnictví SVJ atypické a jak nepřekročit zákony

V účetní legislativě nemá účetní jednotka SVJ žádné jmenovité výjimky. Odlišnost způsobu vedení účetnictví vyplývá z atypické majetkové podstaty této právnické osoby, na kterou musí účetnictví v mezích platné 

Finanční účast SVJ při poškození majetku vlastníka jednotky, které vzniklo opravou společných částí domu

Typickým příkladem je žádost vlastníka o finanční úhradu poškození zasklení lodžie, které pořídil vlastním nákladem.

V koupelně tapetou keramický obklad nenahradíte

Stěny koupelen obložené keramikou představují sice tradiční, ale v žádném případě nudné řešení. Škála barev, tvarů, motivů a formátů, od mozaik až po velkoformátové obklady, uspokojí i velmi specifické představy.

Problémy malých bytových družstev

Problémy společenství vlastníků jednotek a malých bytových družstev způsobuje zejména neprofesionální vedení v kombinaci s nezájmem a neznalostí členů," konstatuje tisková zpráva Svazu českých a moravských

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Dobrý den, někdo z vlastníků opatřil sklepní okna společných sklepních prostor zamykacími klikami. Tudíž zde nelze větrat. Celý dotaz
Dotaz: Dobrý den, jako malé BD přemýšlíme o profesionálním předsedovi. Chtěl jsem se zeptat, zda působíte i v Brně a zda můžete v kostce naznačit, jak se to dělá? Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj