návod jak se jim vyhnout. Již jsme se věnovali vymezení nemovitosti, kupní ceně či podmínkami smlouvy.

Dnes se věnujeme otázce konkrétních smluvních záruk.

Co jsou to záruky prodávajícího? Jde o výslovná ujištění o stavu bytu či domu a to ať již z právního či z věcného hlediska. Např. prodávající ujišťuje, že dům je vybaven moderním zateplením či, že na něm neváznou žádné pohledávky.

Zájem prodávajícího

Prodávající chce přirozeně nemovitost prodat bez jakýchkoliv nadstandardních záruk a naopak se často snaží svou odpovědnost vyloučit či alespoň omezit. Přepis nemovitosti je i tak poměrně nákladnou událostí.

Z pozice prodávajícího je tak často doporučováno prodat byt takzvaně „jak stojí a leží“ a tím eliminovat rizika z většiny vad. V praxi je to však složitější a sousloví „jak stojí a leží“ vůbec nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Použije se spíše u věcí, které nejsou jasně vymezené (např. vybavení starého domu).

Proto je vhodné při přípravě důležité smlouvy vyhledat nezávislého odborníka (advokáta), který na rozdíl od realitní kanceláře či bezplatné poradny za svou službu ručí a má zájem totožný s klientem.

Zájem kupujícího

Kupující má zájem na tom, aby na bytu či domu nevázly jak faktické vady (např. prohnilé podlahy překryté laminátem) či právní vady (byt byl prodán dvakrát, váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem anebo je na něm zástava za poskytnutou hypotéku).

Kupující by tedy na výslovných zárukách trvat měl. Ve smlouvách je pak často uvedeno, že prodávající prohlašují a ujišťuje kupující, že

• s vlastnictvím předmětu koupě nejsou spojeny žádné dluhy na straně prodávajících,
• na předmětu koupě neváznou žádná věcná práva třetích osob,
• předmět koupě není zatížen žádnou skrytou vadou bránící jeho řádnému užívání, o které prodávající vědí nebo by při řádném výkonu vlastnického práva vědět měli či mohli,
• předmět koupě není předmětem žádné smlouvy, ani smlouvy o budoucí smlouvě či dědické smlouvy,
• splatné daně, poplatky aj. platby s předmětem koupě spojené jsou řádně placeny,
• neexistují ani jiné právní skutečnosti, které by se projevovaly jako právní vada či faktická vada předmětu koupě atd. atp.

V praxi jsme se setkali např. s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady (a nervy). I zde je tedy vhodné se s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.

Pozor je třeba také dávat na samotné strany. Pokud byt vlastní manželé, měli by smlouvu vždy podepsat oba. Strany by také měly prohlásit, že proti nim není vedena exekuce či insolvenční řízení. To by převod totiž také mohlo zkomplikovat. Nutno také dodat, že se samozřejmě výše uvedené týká i převodu družstevního bytu (členského podílu).