KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST: SMLUVNÍ ZÁRUKY

Příprava kupní smlouvy na prodej bytu či domu sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. V tomto seriálu o kupní smlouvě se snažíme tyto nástrahy demaskovat a dát 

návod jak se jim vyhnout. Již jsme se věnovali vymezení nemovitosti, kupní ceně či podmínkami smlouvy.

Dnes se věnujeme otázce konkrétních smluvních záruk.

Co jsou to záruky prodávajícího? Jde o výslovná ujištění o stavu bytu či domu a to ať již z právního či z věcného hlediska. Např. prodávající ujišťuje, že dům je vybaven moderním zateplením či, že na něm neváznou žádné pohledávky.

Zájem prodávajícího

Prodávající chce přirozeně nemovitost prodat bez jakýchkoliv nadstandardních záruk a naopak se často snaží svou odpovědnost vyloučit či alespoň omezit. Přepis nemovitosti je i tak poměrně nákladnou událostí.

Z pozice prodávajícího je tak často doporučováno prodat byt takzvaně „jak stojí a leží“ a tím eliminovat rizika z většiny vad. V praxi je to však složitější a sousloví „jak stojí a leží“ vůbec nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Použije se spíše u věcí, které nejsou jasně vymezené (např. vybavení starého domu).

Proto je vhodné při přípravě důležité smlouvy vyhledat nezávislého odborníka (advokáta), který na rozdíl od realitní kanceláře či bezplatné poradny za svou službu ručí a má zájem totožný s klientem.

Zájem kupujícího

Kupující má zájem na tom, aby na bytu či domu nevázly jak faktické vady (např. prohnilé podlahy překryté laminátem) či právní vady (byt byl prodán dvakrát, váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem anebo je na něm zástava za poskytnutou hypotéku).

Kupující by tedy na výslovných zárukách trvat měl. Ve smlouvách je pak často uvedeno, že prodávající prohlašují a ujišťuje kupující, že

  • s vlastnictvím předmětu koupě nejsou spojeny žádné dluhy na straně prodávajících,
  • na předmětu koupě neváznou žádná věcná práva třetích osob,
  • předmět koupě není zatížen žádnou skrytou vadou bránící jeho řádnému užívání, o které prodávající vědí nebo by při řádném výkonu vlastnického práva vědět měli či mohli,
  • předmět koupě není předmětem žádné smlouvy, ani smlouvy o budoucí smlouvě či dědické smlouvy,
  • splatné daně, poplatky aj. platby s předmětem koupě spojené jsou řádně placeny,
  • neexistují ani jiné právní skutečnosti, které by se projevovaly jako právní vada či faktická vada předmětu koupě atd. atp.

V praxi jsme se setkali např. s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady (a nervy). I zde je tedy vhodné se s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.

Pozor je třeba také dávat na samotné strany. Pokud byt vlastní manželé, měli by smlouvu vždy podepsat oba. Strany by také měly prohlásit, že proti nim není vedena exekuce či insolvenční řízení. To by převod totiž také mohlo zkomplikovat. Nutno také dodat, že se samozřejmě výše uvedené týká i převodu družstevního bytu (členského podílu).


DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Dobrá víra v katastr nemovitostí

Jaké měli vlastníci zakoupených nemovitostí do konce roku 2014 jistoty o zákonném vlastnictví předchozího vlastníka nemovitosti a jak se tyto jistoty změnily od počátku roku 2015? Jaké je spolehnutí na zápisy v katastru nemovitostí z hlediska oprávněnosti vlastnictví?

Pravidla hlasování v SVJ

Vlastníci jednotek mají různou váhu hlasu v závislosti na podílu na společných prostorách domu (tedy podlahové ploše bytu). V případě manželů, kteří byt mají ve společném vlastnictví, pak musí hlasovat

Pracovní deska je základem

Výběr nové kuchyňské sestavy byste neměli v žádném případě uspěchat. K tomu, aby nové vybavení nezklamalo ani nejnáročnější, je důležité, aby odpovídalo rozměrům a tvaru kuchyně. Již před nákupem musíte mít proto

Převody bytů a dům jako celek

Před převáděním bytů do vlastnictví je nutno vypracovat Prohlášení, kterým se dům rozdělí na bytové a nebytové jednotky a určí se společné prostory. Z naší praxe vypracovávání Prohlášení zjišťujeme problémy v domech, které mají několik vchodů se samostatnými čísly popisnými.

Izolace LUPOTHERM 3cm izoluje lépe než 30cm vlny

Lupotherm je revoluční izolace, která se rozhodla nerespektovat větu: 'čím větší tloušťka, tím lepší izolační schopnost', omílanou v poslední době stále dokola výrobci konvenčních izolací, aby jejich materiály šly více na odbyt.

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Dobrý den vážení, chtěl bych se vás zeptat, zda si může naše SVJ zvolit za nového předsedu SVJ (ten stávající odstupuje) člověka - majitele bytu a člena SVJ, který je v exekuci Celý dotaz
Dotaz: Dobrý den, ráda bych se zeptala. S manželem máme společný dům, společné jmění manželů a zatím stále platíme úvěr na dům - do konce splacení zbývá ještě 6 let. Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj