SVJ a nebytové jednotky ve spoluvlastnictví

Častým případem je, že v domě, rozděleném na jednotky, se nachází nebytová jednotka rozdělená původním vlastníkem domu, většinou BD nebo s.r.o., mezi vlastníky bytových jednotek. Po rozdělení pronajaté nebytové jednotky podílovým spoluvlastníkům obvykle sjedná novou nájemní smlouvu společenství vlastníků.

Toto právní jednání společenství je v rozporu se zákonem. Podle § 1194 odst. 1) občanského zákoníku společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Rovněž je v rozporu se zákonem přijímání nájemného jednotky na účet společenství, byť je zisk z pronájmu rozdělován mezi její spoluvlastníky.
Výbory SVJ si neuvědomují, že jednotka ve spoluvlastnictví více osob nemá pro svoji „vnitřní činnost“ nic společného se SVJ. Jedním z důvodů nesprávné úvahy SVJ o vnitřním řízení jednotky ve spoluvlastnictví je fakt, že katastr nemovitostí sloučí podíl vlastníka bytové jednotky s podílem téhož vlastníka na nebytové jednotce (NJ). Při počátečním rozdělení domu na jednotky současně s rozdělením NJ na podílové spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek jsou všichni vlastníci bytových i NJ členy společenství. Do budoucna tomu tak nebude, protože časem některý vlastník bytové jednotky prodá svůj byt, ale ponechá si podíl na NJ a nebo naopak převede svůj podíl na NJ na jinou osobu, která v domě žádnou jednotku nevlastnila. Proto sloučený podíl vlastníka bytu s podílem na NJ nemůže být důvodem, aby SVJ jednalo s podílovým vlastníkem NJ jako se členem SVJ. Společenství rozhoduje o hospodaření společenství, avšak nikoliv o hospodaření a vnitřní činnosti spoluvlastníků NJ.

Vnitřní činností jednotky ve spoluvlastnictví se rozumí zejména evidence spoluvlastníků v jednotce, schůze spoluvlastníků a pořizování zápisů, rozhodování o investicích do jednotky, osobě nájemce a výši nájmu, evidence výnosů a nákladů jednotky, rozdělení zisku jednotky mezi její spoluvlastníky. Spoluvlastníci pronajaté NJ musí mít bankovní účet, kam její nájemce zasílá nájemné a tento účet nemůže být účtem SVJ.
Popsaná činnost spoluvlastníků jednotky se řídí § 1115 a násl. Občanského zákoníku. Z popsaných povinností spoluvlastníků jednotky vyplývá nutnost volby Správce společné věci podle § 1134 a násl. NOZ, který bude zajišťovat správu pronajaté NJ ve spoluvlastnictví. Správcem společné věci nemůže být SVJ, neboť jde o činnost pro třetí osobu za úplatu, kterou SVJ nesmí vykonávat. Správcem společné věci může být fyzická i právnická osoba. Podle našich zkušeností je praktická správa společné věci velmi podobnou činností jako řízení malého SVJ, neboť rozdělené NJ mívají i několik desítek spoluvlastníků a např. jednotky garážového stání mají i přes sto spoluvlastníků. Proto lze doporučit, obdobně jako u řízení SVJ, zvolení profesionálního správce společné věci. Optimálním stavem pak je, když profesionálním správcem společné věci v domě rozděleném na jednotky je profesionální předseda SVJ.
Praxe nám ukazuje nutnost volby Správce společné věci i např. u pozemků okolo nových bytových domů rozdělených na jednotky. Jde o případy, kdy tyto pozemky nejsou společnou částí domu, ani přídatným spoluvlastnictvím jednotky, neboť byly rozprodány vlastníkům bytových jednotek samostatně. Známe případ, kdy spoluvlastnici pozemků založili spolek, což má zásadní nevýhodu ve faktu, že spoluvlastník pozemku nemá povinnost do spolku vstoupit. Proto je řešením volba Správce společné věci.
Od Správce společné věci, který se stará o vnitřní hospodaření rozdělené NJ, je nutno rozlišit zmocněného Společného zástupce jednotky ve spoluvlastnictví. Statut zmocněného zástupce se řídí § 1185 (2) občanského zákoníku „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu (tj. SVJ). To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění“. Zmocněný zástupce tedy zastupuje spoluvlastníky jednotky vůči SVJ. Takže jde o zastupování spoluvlastníků jednotky „navenek“. Jak si povinnosti jednotky rozdělí její spoluvlastníci mezi sebou je jednou z činností Správce společné věci. 

Jan Halík, Obyvatelé-Servis s. r. o.

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Jsou výtahy v panelácích časovanými bombami?

Až 80 % výtahů v České republice nesplňuje normy Evropské unie. Závady jsou u většiny zařízení natolik závažné, že mohou zavinit zranění lidí. Takové byly před 3 lety první informace Institutu technické inspekce o stavu českých

Dobrá víra v katastr nemovitostí

Jaké měli vlastníci zakoupených nemovitostí do konce roku 2014 jistoty o zákonném vlastnictví předchozího vlastníka nemovitosti a jak se tyto jistoty změnily od počátku roku 2015? Jaké je spolehnutí na zápisy v katastru nemovitostí z hlediska oprávněnosti vlastnictví?

Měníte dodavatele energií?

Nedejte jen na výsledky cenových kalkulaček. Domácnosti i podnikatelé stále více využívají možnosti změnit dodavatele elektrické energie a plynu. Hlavním kritériem při porovnávání jednotlivých dodavatelů je pochopitelně  

Fenomén sálání... Aneb: co se ve škole nedozvíte... 6.díl

Díl 6. Vícevrstvé reflexní izolace – jejich použití v praxi. V Praze, Modřanech byla v létě 2013 zaizolována plochá střecha reflexní izolací s tloušťkou 3cm. Měření teplot potvrdilo, že izolační účinek hravě převyšuje

Plovoucí způsob pokládky nebo pevné spojení s podkladem?

Není tomu tak dávno, kdy se výraz „plovoucí podlaha“ velmi často nesprávně používal v podstatě jako synonymum k laminátovým krytinám. Plovoucí podlaha však více než samotný materiál, který může být různý,

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Jak mám postupovat, když nechci svůj družstevní byt převést do osobního vlastnictví, o což se nyní družstvo snaží? Modlík Celý dotaz
Dotaz: Jsem předsedkyní výboru SVJ a kontrolní komise po mě neustále něco vyžaduje, včetně prvotních dokladů účetnictví. Jaké má tedy vlastně kontrolní orgán u SVJ pravomoci? Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj