Problémy spoluvlastníků nebytových jednotek od 1. 1. 2018

Od roku 2018 platí novela občanského zákona ve věci znovuzavedení předkupního práva spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce v domě. Společně s dalšími odbornými organizacemi, činnými v oblasti bytového spoluvlastnictví jsme ještě před přijetím úpravy NOZ informovali poslance o problémech, který spoluvlastníkům nebytových jednotek, zejména garážových stání, neuvážená novela přinese:


Novela občanského zákoníku ve věci znovuzavedení předkupního práva spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce v domě přinese těžko řešitelné problémy vlastníkům těchto podílů v případě jejich prodeje od roku 2018. Jedná se o např. o spoluvlastnické podíly na prodejně, kanceláři, restauraci a zejména o parkovací stání v nebytové jednotce - garáž.

Když se vlastník rozhodne svůj spoluvlastnický podíl prodat, musí svůj podíl přednostně nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům nebytové jednotky. Těch může být, v případě garážových stání, několik desítek i stovek.

Po zdolání prvého problému nastává druhý problém v případě, že o koupi projeví zájem několik (možná i desítek) zájemců. Zákon neřeší, jak má dále vlastník nabízeného podílu postupovat.

Třetí problém klade úprava zákona v § 1125 „Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“. Aby prodávající přiměl několik desítek či stovek spoluvlastníků garážových stání podat návrh na zápis vzdání se předkupního práva do katastru nemovitostí, nemůže očekávat ani nezměrný optimista.

Čtvrtý problém nastává, když vlastník bytové jednotky a současně podílu na nebytové jednotce má na svoje dvě úzce související nemovitosti v domě kupce, ale oběma stranám zákon bezdůvodně a nedomyšleně brání předkupním právem uskutečnit svobodně současný prodej a nákup. Samozřejmě kupující bytu s garážovým stáním, chce koupit byt i s touto garáží. Nelogičnost a nedomyšlenost postupu zákonodárců se projeví zejména v případě, že prodávající bytu s garážovým stáním bude zákonem donucen prodat garážové stání někomu z ostatních majitelů garážových stání. Výsledkem bude koupě bytu od původního majitele bez garážového stání a některý ze spoluvlastníků těchto stání bude mít ve vlastnictví garážová stání dvě. Jedno může pronajímat za tržní cenu. V případě budoucích prodejů bytů s původními garážovými stáními může spoluvlastník nakoupit třeba tři a více garážových stání. V každém případě uvedených prodejů bytů s původními garážovými stáními, bude ubývat počet jejich vlastníků a úměrně přibývat počet majitelů více garážových stání. Deklarovaný smysl úpravy zákona dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“ je tím zcela popřen.

Zákon se může složitě obcházet např. tím, že původní majitel garážového stání svůj podíl bohužel neprodá s bytem, ale ponechá si ho a pronajme kupci svého bytu jen za poplatky spojené se spoluvlastnickým podílem. Společenství pak bude evidovat nového vlastníka bytu a původního spoluvlastníka garážového stání bydlícího mimo dům. Toto nelze nazvat dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“.

Obecně lze se zavedením předkupního práva souhlasit, pokud má být uplatněno v souladu s cílem důvodové zprávy - „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot“. Jde o případy, kdy se dobrovolně a cíleně sdruží osoby k podílovému nákupu nemovitostí, např. bytového domu, restauraci, kanceláře atp. V těchto případech podílového vlastnictví k podnikatelskému záměru, je skutečně žádoucí předkupní právo ostatních spoluvlastníků, aby do původního kolektivu spoluvlastníků nevstupovali třetí osoby. Podobně tomu je, a i v minulém občanském zákoníku bylo, u překupního práva v rámci dědictví. V těchto případech se opravdu jedná o „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podporu tradičních hodnot“ dle důvodové zprávy parlamentu.

V případě prodeje podílů na nebytových jednotkách, zejména garážových stání, se oba cíle zákonodárců zcela míjejí účinkem. Spoluvlastnictví nebytových jednotek vzniklo a vzniká ve společenství vlastníků jednotek založených převážně privatizací družstevního domu nebo prodejem nebytových jednotek developerských projektů, zejména hromadných garážových stání. Tito spoluvlastníci vůbec nemohli a nemohou ovlivnit složení kolektivu spoluvlastníků. Tento „kolektiv“ nevznikl na základě „tradičních hodnot“, ale vznikl z osob, které právě v domě bydlely, nebo budou bydlet, a kterým se nebytové jednotky podílově převádějí. V případech bytových domů nejde tedy vůbec o návrat k poměrům „tradičních společenských hodnot a vazeb“ jak uvádí důvodová zpráva. Jde o příklad toho, jak zákonodárci ztížili novou legislativou velké skupině občanů život.

Platí to obecně pro spoluvlastnictví jakýchkoliv jednotek v bytových domech. Buď původní vlastník bytového domu (obec, bytové družstvo, firma) prodal dům bytovému družstvu a to byty a nebytové prostory následně převedlo družstevníkům, kteří právě v domě bydleli a to i s podíly na nebytových prostorách. Nebo původní vlastník rozprodal přímo nebytové jednotky i s podíly na nebytových prostorách původním nájemníkům. Vždy šlo o kolektivy, které nevznikly „na základě tradičních hodnot“, ale právě v bytovém domě bydleli.

Na problémy zavedení předkupního práva u spoluvlastnických podílů na nebytových jednotkách v bytových domech naše firma poslance upozornila společně se Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků v době projednávání novely občanského zákoníku. Navrhli jsme úpravu, že „předkupní právo se nepoužije, pokud jde o nebytové jednotky v domě, kde vzniklo společenství“. Tím by se všechny uvedené problémy v bytových domech jednoduše odstranily. V ostatních případech bude novela znamenat, jak si zákonodárce přál, návrat k poměrům tradičních společenských hodnot a vazeb.

Přeji pěkný den, Jan Halík, Obyvatelé.cz

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Hypotéky mají letos opět nakročeno k 150 miliardám

Banky v březnu poskytly 8270 hypoték v celkové hodnotě 13,8 miliardy korun*. V součtu s předchozími dvěma měsíci suma sjednaných hypoték dosahuje za 1. čtvrtletí 30,3 miliard korun, čímž banky překonaly 

Lze ušetřit v bytě za vodu?

Položme si otázku: Jaké možnosti máme jako majitelé bytů nebo nájemci bytů, když chceme snížit své výdaje za bydlení? Moc jich není. Zateplení domu je velkou investicí s dlouhou návratností, u výměny oken za

Rekonstrukce střech - Jindřichův Hradec

Díky kvalitní střešní krytině a její odborné pokládce se nemusíte obávat, že by Vám i při dlouhodobějším dešti zatékalo do domu. Aby byla střecha dokonalá, musí být doplněna o kvalitně provedené klempířské práce.

Jedenáct působivých dekorů s přiznanou kresbou dřeviny dub

Novinky v tradiční kolekci dřevěných podlah KÄHRS Classic Nouveau: mořený a kartáčovaný povrch i kouřová úprava. Tradiční a oblíbená, přitom stále velmi moderní a neokoukaná kolekce vrstvených dřevěných podlah KÄHRS Classic Nouveau letos nabídne čtyři nové dekory.

Střechy Mičkal

Pokryvačsko- klepířská společnost Petr Mičkal funguje na trhu již 17 let a zajišťuje kompletní servis ve svém oboru. Firma Petr Mičkal je schopná pokrýt střechy nejen krytinami dostupnými na našem trhu, ale díky své

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Dobrý den, jsme SVJ o 23 bytech, kde je 16 bytů 3+1 a 7 bytů 2+1, které nemají lodžii. Lodžie je dle prohlášení vlastníka součástí bytu a není společnou částí (SVJ vzniklo v roce 2010). Celý dotaz
Dotaz: Dobrý den, zajímalo by mě, zda je potřeba projektová dokumentace a jaké další doklady jsou třeba a popř. jak by měla vypadat projektová dokumentace při rekonstrukci bytového jádra v družstevním bytě, ovšem svépomocí. ... Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Za břízami 319
190 14 Praha 9 - Klánovice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj