Problémy spoluvlastníků nebytových jednotek od 1. 1. 2018

Od roku 2018 platí novela občanského zákona ve věci znovuzavedení předkupního práva spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce v domě. Společně s dalšími odbornými organizacemi, činnými v oblasti bytového spoluvlastnictví jsme ještě před přijetím úpravy NOZ informovali poslance o problémech, který spoluvlastníkům nebytových jednotek, zejména garážových stání, neuvážená novela přinese:

Novela občanského zákoníku ve věci znovuzavedení předkupního práva spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce v domě přinese těžko řešitelné problémy vlastníkům těchto podílů v případě jejich prodeje od roku 2018. Jedná se o např. o spoluvlastnické podíly na prodejně, kanceláři, restauraci a zejména o parkovací stání v nebytové jednotce - garáž.

Když se vlastník rozhodne svůj spoluvlastnický podíl prodat, musí svůj podíl přednostně nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům nebytové jednotky. Těch může být, v případě garážových stání, několik desítek i stovek.

Po zdolání prvého problému nastává druhý problém v případě, že o koupi projeví zájem několik (možná i desítek) zájemců. Zákon neřeší, jak má dále vlastník nabízeného podílu postupovat.

Třetí problém klade úprava zákona v § 1125 „Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“. Aby prodávající přiměl několik desítek či stovek spoluvlastníků garážových stání podat návrh na zápis vzdání se předkupního práva do katastru nemovitostí, nemůže očekávat ani nezměrný optimista.

Čtvrtý problém nastává, když vlastník bytové jednotky a současně podílu na nebytové jednotce má na svoje dvě úzce související nemovitosti v domě kupce, ale oběma stranám zákon bezdůvodně a nedomyšleně brání předkupním právem uskutečnit svobodně současný prodej a nákup. Samozřejmě kupující bytu s garážovým stáním, chce koupit byt i s touto garáží. Nelogičnost a nedomyšlenost postupu zákonodárců se projeví zejména v případě, že prodávající bytu s garážovým stáním bude zákonem donucen prodat garážové stání někomu z ostatních majitelů garážových stání. Výsledkem bude koupě bytu od původního majitele bez garážového stání a některý ze spoluvlastníků těchto stání bude mít ve vlastnictví garážová stání dvě. Jedno může pronajímat za tržní cenu. V případě budoucích prodejů bytů s původními garážovými stáními může spoluvlastník nakoupit třeba tři a více garážových stání. V každém případě uvedených prodejů bytů s původními garážovými stáními, bude ubývat počet jejich vlastníků a úměrně přibývat počet majitelů více garážových stání. Deklarovaný smysl úpravy zákona dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“ je tím zcela popřen.

Zákon se může složitě obcházet např. tím, že původní majitel garážového stání svůj podíl bohužel neprodá s bytem, ale ponechá si ho a pronajme kupci svého bytu jen za poplatky spojené se spoluvlastnickým podílem. Společenství pak bude evidovat nového vlastníka bytu a původního spoluvlastníka garážového stání bydlícího mimo dům. Toto nelze nazvat dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“.

Obecně lze se zavedením předkupního práva souhlasit, pokud má být uplatněno v souladu s cílem důvodové zprávy - „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot“. Jde o případy, kdy se dobrovolně a cíleně sdruží osoby k podílovému nákupu nemovitostí, např. bytového domu, restauraci, kanceláře atp. V těchto případech podílového vlastnictví k podnikatelskému záměru, je skutečně žádoucí předkupní právo ostatních spoluvlastníků, aby do původního kolektivu spoluvlastníků nevstupovali třetí osoby. Podobně tomu je, a i v minulém občanském zákoníku bylo, u překupního práva v rámci dědictví. V těchto případech se opravdu jedná o „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podporu tradičních hodnot“ dle důvodové zprávy parlamentu.

V případě prodeje podílů na nebytových jednotkách, zejména garážových stání, se oba cíle zákonodárců zcela míjejí účinkem. Spoluvlastnictví nebytových jednotek vzniklo a vzniká ve společenství vlastníků jednotek založených převážně privatizací družstevního domu nebo prodejem nebytových jednotek developerských projektů, zejména hromadných garážových stání. Tito spoluvlastníci vůbec nemohli a nemohou ovlivnit složení kolektivu spoluvlastníků. Tento „kolektiv“ nevznikl na základě „tradičních hodnot“, ale vznikl z osob, které právě v domě bydlely, nebo budou bydlet, a kterým se nebytové jednotky podílově převádějí. V případech bytových domů nejde tedy vůbec o návrat k poměrům „tradičních společenských hodnot a vazeb“ jak uvádí důvodová zpráva. Jde o příklad toho, jak zákonodárci ztížili novou legislativou velké skupině občanů život.

Platí to obecně pro spoluvlastnictví jakýchkoliv jednotek v bytových domech. Buď původní vlastník bytového domu (obec, bytové družstvo, firma) prodal dům bytovému družstvu a to byty a nebytové prostory následně převedlo družstevníkům, kteří právě v domě bydleli a to i s podíly na nebytových prostorách. Nebo původní vlastník rozprodal přímo nebytové jednotky i s podíly na nebytových prostorách původním nájemníkům. Vždy šlo o kolektivy, které nevznikly „na základě tradičních hodnot“, ale právě v bytovém domě bydleli.

Na problémy zavedení předkupního práva u spoluvlastnických podílů na nebytových jednotkách v bytových domech naše firma poslance upozornila společně se Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků v době projednávání novely občanského zákoníku. Navrhli jsme úpravu, že „předkupní právo se nepoužije, pokud jde o nebytové jednotky v domě, kde vzniklo společenství“. Tím by se všechny uvedené problémy v bytových domech jednoduše odstranily. V ostatních případech bude novela znamenat, jak si zákonodárce přál, návrat k poměrům tradičních společenských hodnot a vazeb.

Přeji pěkný den, Jan Halík, Obyvatelé.cz

DISKUZE


Vložit komentář

DALŠÍ ČLÁNKY

Tepelná pohoda při minimálních nákladech

Hledáte efektivní a komfortní způsob vytápění pro Vaše bydlení? Podlahové topení je zárukou tepelné pohody v celém domě při minimálních pořizovacích nákladech. Kromě úspory energií svým uživatelům přináší celou řadu dalších výhod.        

Kupní smlouva na nemovitost

Stále se objevuje mnoho případů kupních smluv na nemovitosti, které jsou vypracovány ve skrytý (a často vážný) neprospěch jedné ze stran. Proto důrazně doporučujeme každému, kdo obdrží návrh smlouvy na svoji

Osobní vlastnictví: Pro a proti

Kdo by nesnil o vlastním bydlení? Asi každý by chtěl být svým pánem, vlastnit byt a svobodně se rozhodovat o tom, jak s ním bude nakládat. Osobní vlastnictví má jistě spoustu výhod, jenže může přinášet i negativa.

Jak předejít požáru. Víte, na co si dát pozor?

To, že by se malé děti neměly nechávat bez dozoru se zápalkami, ví jistě každý z nás. I to malé dítě ví, že by si s nimi nemělo hrát. V bytě či domě však číhá mnoho skrytých nástrah, které když se podcení, mohou

Dotace pro panelové domy - Nový Panel

Pro získání dotace se musí splnit podmínky programu Zelená úsporám a také podmínky programu Nový panel. Musí být realizovány i podmínky v oblasti A programu Nový panel - přesněji tyto opatření:

NEJČASTĚJŠÍ DOTAZY

Dotaz: Dobrý den, jsme Bytové družstvo a mě by zajímalo zda je BD povinno zajistit členům družstva příjem digitálního vysílání a nebo je to věc každého uživatele. Doposud máme STA, ale zastaralé a rekonstrukce by šla do desítek ... Celý dotaz
Dotaz: Dobrý den, v domě (SVJ) si založila jedna majitelka bytu v nejvyšším patře firmu, denně k ní chodí desítky lidí, jezdí výtahem, svítí se v celém domě, objevily se i malé krádeže. Celý dotaz

NAPIŠTE NÁM

Adresa:
Obyvatele.cz
Štětínská 344/32
181 00 Praha 8 - Bohnice

E-mail: info@obyvatele.cz
IČ: 28498003
DIČ: CZ28498003

O NÁS

Obyvatelé.cz jsou prvním specializovaným portálem pro bytové domy.

Projekt Obyvatelé.cz vznikl na základě potřeb lidí z našeho okolí bydlících v bytových domech. Před jeho vznikem neexistoval papírový magazín, ani online služba, která by cíleně pomáhala komunikaci v bytových domech.

partner projektu
partner projektu partner projektu partner projektu


O projektu   Smluvní ujednání   Obchodní podmínky   Kontakt   SEO   Grafika   © Obyvatelé.cz s.r.o. Všechna práva vyhrazena
..romanische-kirchen-koeln.de.. Nun, wenn Sie mit diesem spielen hier oder Chestra Sie sich erinnern wollen Sie einen Freund nicht http://www.romanische-kirchen-koeln.de/index.php?viagra-ohne-rezept-bankeinzug.html habe, und darüber hinaus die Professor abgeschlossen, wie das einige mehr Pausen machen und sehen, was werde Walzer und Zwei-Stufen gegenseitig gelang mit monotoner Regelmäßigkeit bis der Haupt zum Abendessen März angekündigt wurde. Ferdy Rothman Drei Jahre lang war der Vorsitzende der Unterhaltungs-und Boden Ausschuss Harmony Lodge IOA jährlichen Ball, und war ein Virtuose in der komplizierten Technik kamagra sicher bestellen forum eine große Marsch Abendessen http://www.romanische-kirchen-koeln.de/index.php?cialis-10-mg-preisvergleich.html zu arrangieren. Seine Hilfsmittel waren sechs an der Zahl, und als Ferdy den Ballsaal Boden marschierten sie standen mit dem Rücken die Musikplattform zehn Schritte voneinander entfernt. Wenn Ferdy http://www.romanische-kirchen-koeln.de/index.php?propecia-tabletten-kaufen.html am Fuße angekommen sah sich die Plattform zu und teilen Sie die Linie Paare marschieren. Die link Damen auf Rädern scharf das Recht und die Herren der linken Seite, und begann danach http://www.romanische-kirchen-koeln.de/index.php?viagra-kaufen-mit-mastercard.html eine Reihe Entwicklungen, die in der bloßen Zeugnis haben einen Blacksnake lum Wieder Milton wurde gegeben hätte, hingerissen und seine Finger blieb die Saiten bewegungslos, während, anstatt die Musik Sägen weg -Stativklemmen, sein rechter Arm hing seiner Seite.

Vyberte region kliknutím na mapu nebo výběrem z rolítka
a odešlete formulář

výběr regionu
Zavřít
Praha Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Jihomoravský kraj Vysočina Jihočeský kraj Plzeňský kraj Středočeský kraj