Novela občanského zákoníku ve věci znovuzavedení předkupního práva spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce v domě přinese těžko řešitelné problémy vlastníkům těchto podílů v případě jejich prodeje od roku 2018. Jedná se o např. o spoluvlastnické podíly na prodejně, kanceláři, restauraci a zejména o parkovací stání v nebytové jednotce - garáž.

Když se vlastník rozhodne svůj spoluvlastnický podíl prodat, musí svůj podíl přednostně nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům nebytové jednotky. Těch může být, v případě garážových stání, několik desítek i stovek.

Po zdolání prvého problému nastává druhý problém v případě, že o koupi projeví zájem několik (možná i desítek) zájemců. Zákon neřeší, jak má dále vlastník nabízeného podílu postupovat.

Třetí problém klade úprava zákona v § 1125 „Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“. Aby prodávající přiměl několik desítek či stovek spoluvlastníků garážových stání podat návrh na zápis vzdání se předkupního práva do katastru nemovitostí, nemůže očekávat ani nezměrný optimista.

Čtvrtý problém nastává, když vlastník bytové jednotky a současně podílu na nebytové jednotce má na svoje dvě úzce související nemovitosti v domě kupce, ale oběma stranám zákon bezdůvodně a nedomyšleně brání předkupním právem uskutečnit svobodně současný prodej a nákup. Samozřejmě kupující bytu s garážovým stáním, chce koupit byt i s touto garáží. Nelogičnost a nedomyšlenost postupu zákonodárců se projeví zejména v případě, že prodávající bytu s garážovým stáním bude zákonem donucen prodat garážové stání někomu z ostatních majitelů garážových stání. Výsledkem bude koupě bytu od původního majitele bez garážového stání a některý ze spoluvlastníků těchto stání bude mít ve vlastnictví garážová stání dvě. Jedno může pronajímat za tržní cenu. V případě budoucích prodejů bytů s původními garážovými stáními může spoluvlastník nakoupit třeba tři a více garážových stání. V každém případě uvedených prodejů bytů s původními garážovými stáními, bude ubývat počet jejich vlastníků a úměrně přibývat počet majitelů více garážových stání. Deklarovaný smysl úpravy zákona dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“ je tím zcela popřen.

Zákon se může složitě obcházet např. tím, že původní majitel garážového stání svůj podíl bohužel neprodá s bytem, ale ponechá si ho a pronajme kupci svého bytu jen za poplatky spojené se spoluvlastnickým podílem. Společenství pak bude evidovat nového vlastníka bytu a původního spoluvlastníka garážového stání bydlícího mimo dům. Toto nelze nazvat dle důvodové zprávy „zjednodušení fungování spoluvlastnictví“.

Obecně lze se zavedením předkupního práva souhlasit, pokud má být uplatněno v souladu s cílem důvodové zprávy - „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podpory tradičních hodnot“. Jde o případy, kdy se dobrovolně a cíleně sdruží osoby k podílovému nákupu nemovitostí, např. bytového domu, restauraci, kanceláře atp. V těchto případech podílového vlastnictví k podnikatelskému záměru, je skutečně žádoucí předkupní právo ostatních spoluvlastníků, aby do původního kolektivu spoluvlastníků nevstupovali třetí osoby. Podobně tomu je, a i v minulém občanském zákoníku bylo, u překupního práva v rámci dědictví. V těchto případech se opravdu jedná o „zjednodušení fungování spoluvlastnictví a podporu tradičních hodnot“ dle důvodové zprávy parlamentu.

V případě prodeje podílů na nebytových jednotkách, zejména garážových stání, se oba cíle zákonodárců zcela míjejí účinkem. Spoluvlastnictví nebytových jednotek vzniklo a vzniká ve společenství vlastníků jednotek založených převážně privatizací družstevního domu nebo prodejem nebytových jednotek developerských projektů, zejména hromadných garážových stání. Tito spoluvlastníci vůbec nemohli a nemohou ovlivnit složení kolektivu spoluvlastníků. Tento „kolektiv“ nevznikl na základě „tradičních hodnot“, ale vznikl z osob, které právě v domě bydlely, nebo budou bydlet, a kterým se nebytové jednotky podílově převádějí. V případech bytových domů nejde tedy vůbec o návrat k poměrům „tradičních společenských hodnot a vazeb“ jak uvádí důvodová zpráva. Jde o příklad toho, jak zákonodárci ztížili novou legislativou velké skupině občanů život.

Platí to obecně pro spoluvlastnictví jakýchkoliv jednotek v bytových domech. Buď původní vlastník bytového domu (obec, bytové družstvo, firma) prodal dům bytovému družstvu a to byty a nebytové prostory následně převedlo družstevníkům, kteří právě v domě bydleli a to i s podíly na nebytových prostorách. Nebo původní vlastník rozprodal přímo nebytové jednotky i s podíly na nebytových prostorách původním nájemníkům. Vždy šlo o kolektivy, které nevznikly „na základě tradičních hodnot“, ale právě v bytovém domě bydleli.

Na problémy zavedení předkupního práva u spoluvlastnických podílů na nebytových jednotkách v bytových domech naše firma poslance upozornila společně se Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků v době projednávání novely občanského zákoníku. Navrhli jsme úpravu, že „předkupní právo se nepoužije, pokud jde o nebytové jednotky v domě, kde vzniklo společenství“. Tím by se všechny uvedené problémy v bytových domech jednoduše odstranily. V ostatních případech bude novela znamenat, jak si zákonodárce přál, návrat k poměrům tradičních společenských hodnot a vazeb.

Přeji pěkný den, Jan Halík, Obyvatelé.cz