vlastnictví jednotlivým nájemníkům.
V Praze, kde převody z majetku obce a státu do majetku nově zakládaných právnických osob začaly v masovějším měřítku již v první polovině 90 let, tato druhá fáze právě vrcholí. Právnické osoby, tedy společnosti, které převzaly obecní majetek do své správy, již mohou převádět bytové jednotky do vlastnictví uživatelů jednotlivých bytů, dosud nájemníků. Je to výhodné? Není lepší spravovat objekt dále jako družstvo nájemníků a nevystavovat ty poctivé nebezpečí, že některý z nových vlastníků pod dojmem „beztrestnosti“ přestane například přispívat do společného fondu oprav, nebo hradit služby?

Než se pustíme do zevrubnějšího výkladu těchto otázek, musíme alespoň zhruba vysvětlit základní rozdíly jednotlivých forem vlastnictví. Lidé v tom opravdu nemají jasno a pak nevědí, co jim je a není z právního hlediska dovoleno. Porovnání pro čtenáře připravil pan Tomáš Techlovský, z firmy Easy Credit. Toto sdružení podnikatelů v oboru realit a úvěrového poradenství může být pro družstva v bytových domech v Praze velkou pomocí, protože mj. poskytuje kompletní právní a správní servis právě při rozdělování bytových domů na samostatné bytové jednotky.
Kdo vlastní bytový fond v ČR?

Nájemci obecních, státních a podnikových bytů, jakož i nájemníci v domech soukromých majitelů prominou, že jejich případ v tomto příspěvku pomineme. Zpravidla vědí, že nemají žádná práva jakkoli s nájemními byty disponovat – leda po dohodě s majiteli. Jinak se vystavují nebezpečí soudního postihu. Přesto jsou inzertní rubriky plné všemožnými pokusy o „odprodej“ užívacích práv k nájemnímu bytu a blázen ten, kdo za takovou věc zaplatí. Ale to je jiná kapitola.

My se chceme zaměřit na různé varianty přímého vlastnictví nebo spoluvlastnictví celých bytových domů a na povinnosti plynoucí ze správy takových společných objektů k bydlení. Mezi těmito druhy vlastnictví je nutno rozlišovat, jelikož to má zásadní vliv na práva a povinnosti uživatelů bytů v těchto domech pod společnou správou, různé podle toho kterého druhu vlastnictví. V úvahu přicházejí v podstatě tři typy právnických osob:

Někteří občané však mezi těmito různými druhy vlastnictví nerozlišují, dokonce se domnívají, že oni sami jsou vlastníky bytových jednotek a mohou s nimi disponovat bez jakéhokoli omezení, ačkoli bytový dům zprivatizovala společnost s ručením omezeným nebo družstvo vlastníků. Pochopitelně je všechno úplně jinak!

V počátcích privatizace bytového fondu se společností s ručením omezeným zakládaly za účelem koupě bytového domu a byla to poměrně častá forma právnické osoby. V tomto případě ale nebylo hlavním cílem založení s.r.o. dosažení zisku, ale potřeba zabezpečit bydlení nájemníkům. Společník společnosti není vlastníkem bytové jednotky! Je nájemníkem s.r.o. s povinností hradit nájemné za užívání bytu. Bydlení nájemníků, kteří jsou zároveň společníky, také není chápáno jako podnikání společnosti. Statutárním orgánem s.r.o. jako vlastníka bytového domu je jednatel a některá významná rozhodnutí společnosti podléhají rozhodnutí nejvyššího orgánu s.r.o - valné hromady. Patří mezi ně ustanovení, že společník/nájemce bytu nemůže bytovou jednotku ani zastavit (zřídit zástavní právo), ani prodat. Pokud by chtěl společník/nájemník užívaný byt dále pronajmout, je k tomu nutný souhlas vlastníka bytu, tedy souhlas společnosti s ručením omezeným.

Mezičasem se ukázalo, že forma společnosti s ručením omezeným není optimální formou správy a vlastnictví bytových domů. Důvodem je poměrně velká administrativní náročnost jakýchkoli změn, jako změna výše základního kapitálu, změna společníků, odvolání a jmenování jednatelů apod.

Autor: vseprobydleni.cz